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长租公寓不能利用租房贷模式过度加杠杆

2018-09-09 16:51:24 投稿人 : admin 围观 : 评论
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最近,租赁市场的先锋,长期租金和租金是争议的焦点。关于相关信息的报道很多,所以我不会在这里详细介绍。我主要是谈租房长租和租房贷款。

随风租一间长期公寓

所谓的长期出租公寓,与传统的个人租金不同,是指由专业公司经营的出租房屋。

中国的租赁市场是一个巨大的市场超过万亿。据有关资料家居系列,在中国租赁市场的规模在2015年11000亿元达到,预计将达到46000亿元,2030年,但在这个巨大的市场,仍然是个人租赁占主导地位,并为长期租赁公寓是一个新兴的模式最近才发展起来。该系列房屋的房屋数据显示,该国长租公寓市场的渗透率仅为2%,一线城市略高,高达5%。

2015年,该国开始大力支持住房租赁市场。 2016年底,市场从上到下放置“家居习惯”。 2017年,许多地区出台了集中规范房地产市场的政策,租赁市场发展势头良好。从目前的政策角度来看,租赁是房地产行业政治推动的唯一次区域。

在此背景下,长期租赁公寓迅速发展,特色品牌公寓长租大量涌现,如通过一些偏好的各种资本的资本平台,但总体市场仍处于发展的早期阶段。据有关资料显示,这是2018三月有超过1200品牌长期租金在全国各地,共有超过202万的房子,的不足1700家,平均每个人运行。

从住房分配的角度来看,长期租赁公寓可分为集中式(B2B2C,B2C)和分散式(C2B2C)。首先是通过自助租赁,购买,中心的全套/全套住房,翻新和修复来运营代理,然后租给租户。后者从个体房地产经纪人那里租房子,这些房屋中的大多数都是分散的,并在整修后租给租户。由于后者很轻,易于迅速扩展,因此是目前的主流。

长期租赁的利润因素包括品牌,运营,融资和客户收购。扩大规模,实现规模经济和强化品牌,以增加租金溢价的关键是长期出租公寓的盈利能力,同时确保低空置率和获得低成本融资的长期和进一步发展的立足点租来的公寓是必不可少的。

因此,不想小而美的公寓公司有扩大规模的内在动力,还有强大的资金需求。这也是长期公寓租赁公司免费打房子的内在动机。由于行业仍处于发展的早期阶段,伴随着激烈的竞争,有大量的长期租赁公寓该公司仍处于亏损状态。

关于抵押贷款租赁的争议

在租赁方案中,租户通常需要“支付1 n(通常是3/6/9/12)”,一个月租金和一个月租金。出租人需要“支付一个”的原因是考虑风险成本。支付需求N的本质是资金问题。 “1 N驱动”的存在主要由供需力决定,并不一定是必要的。事实上,如果出租人有足够的融资能力,并不一定要求租户支付1来支付N,只需通过增加票价来转换融资成本。

租赁抵押按揭付款/租金,基本费用是支付1 N 1转换为支付1个充,虽然它是违背了C-站的金融服务,在本质上,我们与侧B.非常密切的关系

租房抵押并不新鲜。到2015年,随着消费金融的普及,出现了大量“租赁分期付款”产品。除了巨大的市场空间,而且还因为在违约率租户租金小景,即便如能及时租户,以及存款的存在,你在一个月内找到新的房客,并能有效地控制风险,支付,如长,所以它是租客没有高质量的消费者融资方案。但这实际上降低了这个市场的风险。在分期方案中,尽管C端的风险较低,但B端的风险更大(图1)。实际上是由于忽视了B方风险的有效控制,导致大量租赁平台被关闭以退出市场。

不同的平台针对不同的场景采用不同类型的服务,每种场景都有不同的风险特征(图2)。模型1和模型3都是传统的个人租赁模式,市场高度分散且不均匀,情况2是重资产模型,临时平台将面临较高的运营压力和风险。由于相对专业标准和与房地产经纪人相比相对较低的风险,长期租赁公寓相对理想的租赁抵押贷款。

在最近讨论长期租赁和租赁公寓的情况下,出租公寓被认为是有争议的,长期租金信贷促使价格从租金上涨,信贷租金提升。

出租贷款,争论的主要问题是,当租户租用的贷款申请,该应用程序通常是每年的租金贷款额的成本,通过支付给发射台,为公司租公寓长期出租委托,相当于每年支付一次。经过很长一段时间租住公寓以获得租户年租金,这是每季度或每月向业主付款,它创造了这个时期之间的差异,从而产生了降雨资金。长期出租公寓使用资金进一步扩大住房,雪球继续走。一旦租赁长期公寓的过程失败,很容易打破资金链,导致业主失败。继续获得租金并对租户进行调查,租户仍需要偿还租赁贷款。

你应该租房贷吗?

该公司需要推动一套公寓的翻新,以创造更多的溢价,这是由于高端的租赁服务,也必须伴随着增加在租金价格。另一个影响是,从低端住房市场形成替代传统租赁,减少了市场供应。此外,长期租赁公司已经获得了市场份额以扩大其范围,并且存在激烈的竞争,提高了业主的心理预期。

长期租赁公寓经营者的责任使得租赁抵押贷款变得不公平。租金信贷实际上是一个完美的租金场景,租户平稳的租赁公寓之间的贸易壁垒,降低租赁租户的门槛,具有积极的市场意义。

但这并不意味着租赁市场没有问题。长期租赁公寓如果受杠杆驱动使用此模型则具有高风险。许多情况下,长期租赁公寓的经营者没有检测到足够的租户信息和提示,大量的情况下住户不知情,甚至不良“贷款”,这增加了风险。

对于当前的市场问题,作者提出以下建议:

首先,长期租赁公寓仍然无法控制租赁市场价格,但过度的抢劫行为将影响市场预期。相关部门已发出必要的信息市场价格,管理期望,避免个别情况下扭曲的市场指标,造成恐慌所有者的状态聘请很高的期望和租户的权限。

其次,在信息的基础上,市场价格的主管部门,限制行为收房长期租公寓,以避免价格过度行为抢房环市场。

三,信息披露和贷款直接租户,并在这些严格的贷款利率租赁利率监管的规范化,避免用户“B”过度贷款和贷款,以及对违规者的严厉惩罚的负担。

第四,减少长期出租公寓的债务负担,以避免长期公寓的残酷增长。

五,完善政策和有关法规,提高住户的权利和利益,比如提高优先顺序支付租户长期租赁公寓清算和破产保护,并要求租户提供的程序权利的合理保护。

任何行业的发展不能一蹴而就,也总会面临着在发展过程中不同的问题,而理性的分析和面对这些问题,并采取合理的措施来规范市场行为是不值得,为了促进行业的真正的健康长远发展。

(作者是北京金融研究院研究员)

记者:孙伟伟

文章来源: 聚佳资讯网

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